北京:这样的北京谁住得起 这样的北京我也不想住

北京:这样的北京谁住得起 这样的北京我也不想住

曾经的北京,是宇宙中心,是不断往外摊的大饼,是造就灯下黑的那盏灯。现在,北京想成为点亮华北的那盏灯。

2017年,不一样了,北京有三个关键词,严控、减少和疏解。

年初3.17楼市大调控,认房认贷认离婚。雄安新区横空出世,那是管千年的大计。燕郊限购升级,房价几乎腰斩。共有产权房闪亮登场,银行疯狂提高利率,房产税初见苗头,租售并举和租售同权。

以前是要要要,所有的资源,所有的人口,现在是减减减。

大京城,只能容下两种人

严控之下,北漂梦无处安放。

当下北京主要有两种人,一是在各种国字号企业豪华写字楼里,穿着不合身定制西装的190万人,以及在森严政府大楼里,泡着枸杞菊花翻看今日头条的45万人,合计235万人。

二是在中小企业怀揣梦想的350万人,白天拼命工作,夜晚回到地下室吃泡面。

2018年,创业者成本提升。

2017年12月,有媒体报道称北京市朝阳区、丰台区、海淀区工商行政管理分局已经暂停受理共享办公空间、孵化器等虚拟地址工商注册登记。

界面新闻记者致电优客工场工作人员,对方表示,海淀区、丰台区、朝阳区工商局的确已经发文,要求暂停虚拟地址工商注册,此前已经通过审核的则不受影响。其他区暂未公布相关政策,但预计其他区工商部门也会陆续跟进该政策。

你来创业,我欢迎,带着牛羊带着钱,还有技术和资金。

京城的外地人主色调是卑微者的梦想之城。二十年前,浙江人到北京修鞋,河北人到北京卖煎饼果子,现在,呵呵。

根据统计公报,帝都北京的常住人口2016年为2173万人,流动人口估计在800到900万人,两者合计接近3000万人。魔都的常住加流动人口规模相近,合计接近3300万的规模。北京人口规模仅次于上海,排在后面的广州人口急速下降到1400常住和500万左右流动的规模,远低于北上。

北京容不下这么多人。

2017年9月29日,《北京城市总体规划(2016年—2035年)》发布,到2020年,常住人口控制在2300万以内,2020年以后长期稳定在这一水平。四年时间,每年增加31.75万人。

和上海不同,上海主要依靠批发零售、商贸和工业解决就业。北京主要靠文创。

2015年,上海工业就业人口351万,批发零售业就业人口238万,合计达到589万。实业不是北京的强项,2015年北京的工业就业人口只有132万,批发零售业从业人员也只有130万,合计只有262万,只相当于上海的44%。

北漂们涌入文化创意行业,不管什么地方出来的小星星,都要到北京立脚。

北京统计局专门增设了一项数据,截止至2017年10月底,北京规模以上文化创意企业(年收入500万或用工人数50人以上)的平均从业人数123万,加上满大街的绘画、音乐工作室,文创行业在北京从业人员可能不少于200万,成为最重要的就业渠道。

不过,文创的创作空间正在缩小。2016年,北京规模以上文化创意行业从业人数同比下降0.7%,2017年前十个月同比下降0.4%。每年北京各大院校的毕业生不少于20万人,以后可能指望不上文创行业了。

拿北京的画家村为例,够折腾的。为什么就不能好好规划,弄个画家村式的艺术产业村?

上世纪90年代末,圆明园边的画家村被解散,一些较为知名的画家选择去往通州潮白河畔的宋庄镇小堡村,形成了现在的宋庄画家村。

2008年前后几年,由于北京房价上涨,一些已将房屋卖给画家的村民,到法院要把画家赶家,通过司法途径将房屋收回,一部分画家被迫离开。

然后,画家与村民签署长期租赁合同,小产权房不能买卖的问题解决了。

2013年前后,宋庄镇政府对画家村以违建的名义进行强拆,又有一大批画家离开画家村。

2017年12月,又一批人被清退。这些艺术家,或者艺术爱好者,简直成了过街老鼠。

北京,真的有成为全球文创中心的魄力和制度吗?

国企央企总部带来的资金聚焦效应,在北京,也已经到了极限。

截止至2017年10月底,北京的总存款规模14.51万亿,相对于去年底的13.84万亿,增幅只有4.9%,远低于全国同期8.3%的增幅。非金融企业存款数据(即央企总部存款),10月底为5.44万亿,同比2016年底的5.37万亿,增幅只剩下1.1%。几乎停滞。

央企国企都没钱,金融业更难熬。同样是截止至10月底,北京金融业利润同比下降15.6%。

尽管金融业就业人数不多,只有55万,但北京的这个冬天,可能更加寒冷。

北京的住宅成交量不是腰斩 是一刀切到脚趾

一批北漂,背着行囊,离开北京。

2017年北京房产市场关键词,是减少,从供给和需求两方面,双管齐下。

2016年一手房月均成交超过80万平米,2017以来剧烈萎缩,月均成交不足30万平米,金九银十只有不到20万平米。二手房销售同样剧烈萎缩,2016年月均成交超过120万平米,2017年下降到月均25万平米。

北京的房地产成交量已经不是腰斩,是一刀切到脚趾。

北漂们,梦想和房子缺一不可,但现在都已被击垮,梦想回归现实。

房地产成交量减少的同时,带来了北京楼市2017年的一系列谜题。为什么二手房成交量一跌再跌?北京人口会不会停滞不前?库存降低,为何存销比还在上升?土地出让创新高,土地溢价怎么还在下滑?

二手房成交量下跌,首先是门槛越来越高。2017全年,北京二手住宅成交量达13.4万套,与2016全年的27万套相比暴跌51%,是2015年以来的最低值。

基本上是想贷款的买不起了,新房二手房价格倒挂,让买家转向新房。房价不涨,买者观望。

严控人口和高房价,迫使一些人提前离场。《社会建设蓝皮书:2017年北京社会建设分析报告》显示,2016年,北京常住外来人口首次出现大幅下降,比上年末减少15.1万人。2016年,北京常住人口仅增加2.4万人,报告预测,2017年,北京常住人口可能出现自1997年以来首次负增长。

难道北京的人口增长会因此停滞?不可能。北京的三次产业结构从2013年的0.8:21.7:77.5,调整为2016年的0.5:19.2:80.3。

上一轮北京人才筛选,留下了信息传输、软件和技术服务的高薪人才,这一次的调控,剩下的是高净值人群,买得起北京二环别墅的富豪。

北京土地供应和土地出让金飙涨,溢价率却在下滑。

4月25日,大兴区瀛海镇、朝阳区管庄乡两宗地块,溢价率分别达到58.33%、55%;12月14日,延庆新城地块被富力中交联合体以21.4亿元拿下,溢价率达67.2%。这三块地块算是今年北京土地出让溢价率较高的地块。然而同区管辖的几宗地块却以底价成交。截止12月初,北京全年平均住宅地块溢价率为26%,11月跌到8%的低位。

打压溢价率的三板斧是政策、供给和地段。

北京国土局数据显示,2017年北京共成交经营用地87宗,其中位于城六区的经营用地成交一共28宗,剩余的大部分都在五环以外。

人少了,地多了,房价掉头了。

去北京郊区吧

北京新一轮调控,目标就是城市平衡。不摊大饼了,早餐大饼也就涨价了。

华北人还是多,从数据看,从北京流出的人口,回到了河北、河南。还有一些人到了郊区,房子多房价低。

现在效果差强人意,北京以前的大饼规划真的有点蠢,一个服务业为主的城市,大量岗位分布在主城区,政府又希望将城区人口降下来。工作和居住隔得远,每天人群象钟摆一样晃悠。

北京需要去中心化。

除去金融、文化这样天然聚集在市中心的行业,剩余的都往郊区疏散。

帝都不再一手攥紧所有资源,除了必要的,其他的转向都市圈和城市群,强调和郊区、副中心以及卫星城绑定的协同效应。

北京、天津以及雄安新区等承担核心功能,天津、秦皇岛、唐山和沧州发展东部滨海,石家庄、邢台、衡水和邯郸往南拓展,张家口、承德以及太行山一线加强生态旅游休闲。其他城市,总算有了发光的期盼。

北京城市群,哪些城市会脱颖而出?基础设施好、轨交落地快、产业基础好、人口经济基础好的城市。

凡是政策盯得早、看的紧,死死摁住的城市和区域,都还未到顶,还有空间。